Diese verglaste Terrasse, das zusätzliche Zimmer über der Garage oder der Pool, der nicht auf den Plänen erscheint, können zu einem ernsten Problem werden, wenn Sie ungeprüft kaufen. Prüfen Sie vor der Unterzeichnung die stadtplanerische Situation.
Das Problem, das niemand erwähnt
An der Costa Blanca gibt es tausende Immobilien mit Anbauten, geschlossenen Terrassen, Pools oder Nutzungsänderungen, die ohne Genehmigung oder abweichend vom ursprünglichen Projekt durchgeführt wurden. Viele bestehen seit Jahrzehnten so und die Eigentümer wissen es nicht einmal — oder erwähnen es lieber nicht. Aber beim Eigentümerwechsel wird das Problem vererbt.
Wenn Sie eine Immobilie mit illegalen Bauten kaufen, werden Sie der Verantwortliche. Die Gemeinde kann Abriss, Legalisierung (falls möglich) verlangen oder Bußgelder verhängen. Und wenn Sie später verkaufen wollen, wird der nächste Käufer dieselbe Frage stellen.
Warnzeichen
Achten Sie auf folgende Situationen:
- Die tatsächliche Fläche scheint größer als in Urkunde oder Kataster angegeben.
- Es gibt Räume oder Bauten, die nicht auf den Plänen erscheinen.
- Ein Pool, eine überdachte Veranda oder eine geschlossene Garage ohne Referenz in den Unterlagen.
- Der Verkäufer meidet das Thema Genehmigungen oder sagt „hier wurde es immer so gemacht".
- Der Preis ist auffallend niedrig für die Gegend.
Wie man es prüft
Eine vollständige Prüfung bedeutet, mehrere Quellen abzugleichen:
- Prüfung des PGOU (kommunaler Bebauungsplan), um festzustellen, was auf dem Grundstück gebaut werden darf und was nicht.
- Katasterprüfung — das Katasterblatt zeigt die registrierte bebaute Fläche. Weicht sie stark von der Realität ab, gibt es ein Problem.
- Grundbuchauszug (nota simple) — zur Prüfung von Lasten, Belastungen und der Grundbuchbeschreibung.
- Vor-Ort-Inspektion — ich vergleiche das Gesehene mit dem, was die Unterlagen sagen.
Was der PGOU sagt
Jede Gemeinde hat ihren eigenen PGOU, der für jedes Grundstück festlegt: die maximale Bebaubarkeit (wie viele m² gebaut werden dürfen), die Überbauung (welcher Prozentsatz des Grundstücks bedeckt werden darf), die zulässigen Höhen, die Grenzabstände und die zulässigen Nutzungen. Ein Anbau, der einen dieser Parameter überschreitet, ist grundsätzlich illegal.
An der Costa Blanca findet man häufig Immobilien auf städtischem Boden mit Anbauten, die die Bebaubarkeit überschreiten, oder auf nicht bebaubarem Boden, wo mehr gebaut wurde als erlaubt.
Kataster vs. Grundbuch
Viele verwechseln beides. Das Kataster spiegelt die physische Realität wider (bebaute Fläche, Grundstück) und hat steuerliche Auswirkungen. Das Grundbuch spiegelt die rechtliche Realität wider (wer Eigentümer ist, Lasten). Sie müssen nicht übereinstimmen. Zeigt das Kataster 120 m² und die reale Wohnung hat 180 m², haben diese zusätzlichen 60 m² wahrscheinlich keine Genehmigung.
Folgen des Kaufs von etwas Illegalem
- Stadtplanerisches Disziplinarverfahren: die Gemeinde kann den Abriss des illegal Gebauten anordnen.
- Unmöglichkeit der Legalisierung: entspricht der Bau nicht dem aktuellen PGOU, kann er nicht legalisiert werden.
- Versicherungsprobleme: ein Schaden in einem nicht legalisierten Bereich ist möglicherweise nicht gedeckt.
- Schwierigkeiten beim Wiederverkauf: der nächste Käufer (oder seine Bank) wird das Problem erkennen.
Was ich für Sie tun kann
Mein Baugutachten vor dem Kauf behandelt dieses Problem direkt: eine vollständige Inspektion der Immobilie — Konstruktion, Installationen, Feuchtigkeit sowie die stadtplanerische und grundbuchliche Situation. Ich analysiere den auf Ihr Grundstück anwendbaren PGOU und gleiche die tatsächlichen Bauten mit Kataster und Grundbuch ab. Vier Stufen je nach Tiefe; mit schriftlichem Bericht ab 395 € zzgl. MwSt. Zum Baugutachten →
Häufig gestellte Fragen
Kann ich einen alten Anbau legalisieren?
Es kommt darauf an. Wenn er dem aktuellen PGOU entspricht und die Verjährungsfrist der Bauaufsicht abgelaufen ist, kann eine Legalisierung möglich sein. Ich prüfe jeden Fall einzeln.
Prüft der Notar, ob es illegale Bauten gibt?
Nein. Der Notar prüft die rechtlichen Unterlagen, inspiziert aber die Immobilie nicht. Die Prüfung des tatsächlichen Zustands ist Ihre Verantwortung als Käufer.
Was kostet die Prüfung der stadtplanerischen Situation?
Das Baugutachten, das eine Begehung und eine vollständige Prüfung von Kataster, Grundbuch und PGOU umfasst, beginnt bei €395 + MwSt.