Eine Immobilie in Spanien als Deutscher zu kaufen ist machbar — aber es gibt Schritte und Dokumente, die sich von dem unterscheiden, was Sie aus Deutschland gewohnt sind. Diese Anleitung führt Sie durch den gesamten Prozess, von NIE bis zur Schlüsselübergabe.
Überblick des Prozesses
Der typische Immobilienkauf in Spanien läuft so ab: Immobilie finden → NIE beantragen → Reservierungsvertrag unterzeichnen → Due Diligence → Beurkundung beim Notar → Eintragung → Versorgungsverträge umstellen. Der gesamte Prozess dauert üblicherweise 4–8 Wochen vom Angebot bis zur Schlüsselübergabe.
Der wichtigste Unterschied zu Deutschland: in Spanien liegt die Verantwortung für die Prüfung des rechtlichen und physischen Zustands stärker beim Käufer. Es gibt keine Standard-Baubegehung im Prozess — diese müssen Sie selbst organisieren.
NIE beantragen
Die NIE (Número de Identidad de Extranjero) ist eine Steueridentifikationsnummer für Ausländer. Sie benötigen sie, um Immobilien zu kaufen, ein Bankkonto zu eröffnen, Versorgungsverträge abzuschließen und Steuern zu zahlen. Beantragung beim spanischen Konsulat in Deutschland oder bei der Nationalpolizei in Spanien. Dauer: einige Tage bis Wochen.
Die Immobilie finden
Die meisten Käufer nutzen lokale Makler oder Portale wie Idealista, Fotocasa oder Kyero. Makler an der Costa Blanca sprechen üblicherweise Englisch, Niederländisch und Deutsch. Beachten Sie, dass der Angebotspreis oft verhandelbar ist, besonders bei Bestandsimmobilien.
Prüfungen vor Vertragsunterzeichnung
Hier machen viele ausländische Käufer Fehler. Vor Unterzeichnung verbindlicher Dokumente sollten Sie über Folgendes verfügen:
- Nota simple — ein Grundbuchauszug, der Eigentümer, Schulden, Belastungen und rechtliche Beschreibung zeigt.
- Energieausweis (EPC) — Pflicht bei jedem Verkauf. Der Verkäufer muss ihn liefern. Mehr zu Energieausweiss →
- Baugutachten vor dem Kauf — Standard in Deutschland, in Spanien selten. Ich biete diese Leistung an: ich prüfe Konstruktion, Installationen, Feuchtigkeit, Stadtplanung und Grundbuch und schätze Reparaturkosten. Ab €395 + MwSt. →
- Stadtplanerische Prüfung — sicherstellen, dass alle Bauten legal sind und mit Kataster und Grundbuch übereinstimmen. Anbauten, Pools und geschlossene Terrassen sind oft problematisch.
Rafael Soriano de Prado, eingetragener Architekt, COACV Nr. 15561
Der Notar und die Escritura
Der Verkauf wird vor einem Notar (notario) beurkundet, der die öffentliche Urkunde (escritura pública) erstellt. Beide Parteien unterzeichnen, der Preis wird (üblicherweise per Banküberweisung) gezahlt, und die Schlüssel werden übergeben. Der Notar prüft Identitäten und Dokumente, inspiziert die Immobilie aber nicht und garantiert nicht den Zustand.
Steuern und Kosten
Als Käufer rechnen Sie mit ungefähr 10–13% zusätzlich zum Kaufpreis an Steuern und Gebühren:
- Grunderwerbsteuer (ITP): 10% bei Bestandsimmobilien in der Comunitat Valenciana.
- MwSt. (IVA) + Stempelsteuer (AJD): 10% + 1,5% bei Neubau.
- Notarkosten: ~€600–€1.200 je nach Preis.
- Grundbuchkosten: ~€300–€600.
- Anwaltskosten: bei Anwalt (empfohlen) typisch 1% des Preises.
Nach dem Kauf
- Urkunde im Grundbuch eintragen (Anwalt oder Gestor erledigt dies).
- Versorgungsverträge auf Ihren Namen umschreiben — kann eine Zweitbezugsgenehmigung erfordern. Mehr zu Bewohnbarkeitsbescheinigungs →
- Lastschriften einrichten für IBI (Grundsteuer), Müll und Hausgeld.
- Wenn Sie an Touristen vermieten möchten, brauchen Sie eine Touristenvermietungsgenehmigung (VUT).
Immobilien an der Costa Blanca: worauf Sie achten sollten
Das Angebot an Immobilien an der Costa Blanca ist sehr unterschiedlich: Wohnungen in Strandnähe, Villen in Urbanisationen an den Hängen und Fincas im Hinterland. Jede Art hat ihre typischen Schwachstellen. Bei Wohnungen am Meer sind es Feuchtigkeit und Schäden an Balkonen und Terrassen durch die salzhaltige Luft, bei Villen am Hang Stützmauern und Terrassen, und bei Fincas die Frage, was auf ländlichem Boden gebaut oder legalisiert werden darf.
Hinzu kommen Erweiterungen, Pools und Nebengebäude ohne Genehmigung sowie Unterschiede zwischen Grundbuch, Kataster und tatsächlich Gebautem. Ein Baugutachten vor der Unterschrift zeigt Ihnen, was Sie wirklich kaufen.
Häufig gestellte Fragen
Brauche ich einen Anwalt zum Immobilienkauf in Spanien?
Rechtlich nicht erforderlich, aber dringend empfohlen. Ein Anwalt prüft Titel, Schulden, Stadtplanung und Vertragsbedingungen in Ihrem Namen.
Kann ich kaufen, ohne Spanien zu besuchen?
Technisch ja, per Vollmacht. Aber ich empfehle dringend zu besuchen und die Immobilie vor Vertragsunterzeichnung prüfen zu lassen.
Was ist ein Baugutachten vor dem Kauf?
Eine technische Prüfung der Immobilie: Konstruktion, Installationen, Feuchtigkeit, Stadtplanung und geschätzte Reparaturkosten. Standard in Deutschland, in Spanien fast unbekannt — aber genauso wichtig. Ich biete dies ab €395 + MwSt. an.