Ein Baugutachten ist eine unabhängige technische Prüfung einer Immobilie durch einen Architekten, bevor Sie unterschreiben. Es zeigt, in welchem Zustand die Immobilie ist, was die Behebung von Mängeln kosten kann und – in der Stufe Premium – ob das Gebaute legal ist.
In Deutschland würden Sie nie ein Haus ohne Sachverständigengutachten kaufen. In Spanien? Kaum jemand bietet es an — aber die Risiken sind genau dieselben.
Was es ist
Ein Baugutachten vor dem Kauf ist eine unabhängige technische Prüfung einer Immobilie durch einen qualifizierten Architekten oder Bauingenieur vor der Vertragsunterzeichnung. Es bewertet den physischen Zustand — Konstruktion, Dach, Installationen, Feuchtigkeit — und die rechtliche/stadtplanerische Situation. Das Ergebnis ist ein schriftliches Gutachten mit Befunden, Risikobewertung und geschätzten Reparaturkosten.
Warum in Spanien
Spanien legt die Due-Diligence-Last auf den Käufer. Der Notar prüft Dokumente, aber inspiziert die Immobilie nicht. Makler müssen Mängel nicht offenlegen. Und anders als in Deutschland gibt es keine Standard-Begehung im Kaufprozess.
Zudem hat die Costa Blanca spezifische Risiken:
- Ungenehmigte Anbauten — geschlossene Terrassen, zusätzliche Zimmer, Pools ohne Baugenehmigung.
- Feuchtigkeits- und Strukturprobleme — häufig bei älteren Villen am Hang.
- Veraltete elektrische und sanitäre Installationen — viele Immobilien wurden jahrzehntelang nicht modernisiert.
- Stadtplanerische Unregelmäßigkeiten — die tatsächliche Fläche stimmt nicht mit Kataster oder Grundbuch überein.
Was es umfasst
- Strukturelle Bewertung — Wände, Fundamente, Dach, Setzungserscheinungen.
- Installationen — Elektrik, Sanitär, Heizung/Kühlung, Warmwasserbereiter.
- Feuchtigkeit und Abdichtung — aufsteigende Feuchte, Kondensation, Lecks, Poolumgebung.
- Stadtplanerische und Grundbuchprüfung — Abgleich der tatsächlichen Bauten mit Kataster, Grundbuch und lokalen Bauvorschriften (PGOU).
- Geschätzte Reparaturkosten.
- Bericht auf Englisch oder Spanisch (und Englisch bei Bedarf).
Vier Prüfungsstufen und Preise
Es gibt vier Stufen, und jede beantwortet eine andere Frage. Preise zzgl. MwSt.; die Anfahrt ist bis 30 km ab Dénia inklusive, darüber hinaus 0,30 €/km.
| Stufe | Beantwortet | Wohnung | Haus |
|---|---|---|---|
| 00 · Begleitung | Lohnt es sich, bei diesem Haus weiterzumachen? | 295 € | 395 € |
| 01 · Basis | Was hat dieses Haus? | 395 € | 495 € |
| 02 · Standard | Was wird es mich kosten? | 645 € | 795 € |
| 03 · Premium | Ist es legal und welchen Spielraum lässt es? | 1.195 € | Auf Anfrage |
Am besten beauftragen Sie das Gutachten vor der Unterschrift des Reservierungsvertrags (arras) oder machen die arras von einem positiven Gutachten abhängig. Alle Stufen im Detail finden Sie auf der Seite Baugutachten.
Vergleich mit Deutschland
In Deutschland ist ein Sachverständigengutachten besonders bei älteren Gebäuden üblich. Käufer machen den Kauf oft vom Ergebnis abhängig.
In Spanien existiert diese Leistung kaum. Die meisten Käufer verlassen sich auf das Wort des Maklers und die Dokumentenprüfung des Notars — keines davon deckt den physischen Zustand des Gebäudes ab. Genau diese Lücke fülle ich.
Häufig gestellte Fragen
Ist ein Baugutachten in Spanien Pflicht?
Nein. Aber wie in Deutschland nicht Pflicht — es ist einfach gute Praxis zum Schutz vor teuren Überraschungen.
Wie lange dauert es?
Die Begehung dauert 1–3 Stunden je nach Immobilie. Der Bericht wird in 48–72 Std. geliefert.
Kann ich den Kauf vom Gutachten abhängig machen?
Ja. Wenn Sie dies im Reservierungsvertrag festhalten, kann Ihre Anzahlung bei schwerwiegenden Befunden rückerstattbar sein.
Rafael Soriano de Prado, eingetragener Architekt, COACV Nr. 15561