Is dat zwembad of die uitbreiding legaal? Controleer het bestemmingsplan vóór aankoop

Dat beglaasde terras, die extra kamer boven de garage of het zwembad dat niet op de plannen staat, kunnen een ernstig probleem worden als u koopt zonder te controleren. Controleer vóór u tekent de stedenbouwkundige situatie.

Het probleem dat niemand noemt

Aan de Costa Blanca zijn er duizenden woningen met uitbreidingen, dichtgemaakte terrassen, zwembaden of functiewijzigingen die zonder vergunning of afwijkend van het oorspronkelijke project zijn uitgevoerd. Veel bestaan al decennia zo en de eigenaars weten het niet eens — of vermelden het liever niet. Maar bij een eigendomsoverdracht wordt het probleem geërfd.

Als u een woning met illegale bouw koopt, wordt u de verantwoordelijke. De gemeente kan sloop, legalisatie (indien mogelijk) eisen of boetes opleggen. En als u later wilt verkopen, stelt de volgende koper u dezelfde vraag.

Waarschuwingssignalen

Let op de volgende situaties:

• De werkelijke oppervlakte lijkt groter dan de akte of het kadaster aangeeft.
• Er zijn kamers of constructies die niet op de plannen staan.
• Er is een zwembad, overdekt terras of dichte garage zonder verwijzing in de documenten.
• De verkoper vermijdt het onderwerp vergunningen of zegt „hier is het altijd zo gedaan".
• De prijs is opvallend laag voor de buurt.

Hoe u het controleert

1. Controle van het PGOU (gemeentelijk bestemmingsplan) om vast te stellen wat op het perceel gebouwd mag worden en wat niet.
2. Kadastrale controle — het kadasterblad toont de geregistreerde bebouwde oppervlakte. Wijkt die sterk af van de werkelijkheid, dan is er een probleem.
3. Kadastraal uittreksel (nota simple) — om lasten, beslagen en de registerbeschrijving te controleren.
4. Inspectie ter plaatse — ik vergelijk wat ik zie met wat de documenten zeggen.

Wat het PGOU zegt

Elke gemeente heeft een eigen PGOU dat per perceel vastlegt: de maximale bebouwbaarheid (hoeveel m² gebouwd mag worden), de bezetting (welk percentage van het perceel bedekt mag worden), de toegestane hoogtes, de afstanden tot perceelsgrenzen en de toegestane functies. Een uitbreiding die een van deze parameters overschrijdt, is in beginsel illegaal.

Aan de Costa Blanca vindt men vaak woningen op stedelijke grond met uitbreidingen die de bebouwbaarheid overschrijden, of op niet-bebouwbare grond waar meer is gebouwd dan toegestaan.

Kadaster vs. register

Veel mensen verwarren beide. Het kadaster weerspiegelt de fysieke werkelijkheid (bebouwde oppervlakte, perceel) en heeft fiscale gevolgen. Het eigendomsregister weerspiegelt de juridische werkelijkheid (wie eigenaar is, lasten). Ze hoeven niet overeen te komen. Toont het kadaster 120 m² en heeft de werkelijke woning 180 m², dan hebben die extra 60 m² waarschijnlijk geen vergunning.

Gevolgen van iets illegaals kopen

• Stedenbouwkundige handhavingsprocedure: de gemeente kan de sloop van het illegaal gebouwde gelasten.
• Onmogelijkheid van legalisatie: voldoet de bouw niet aan het huidige PGOU, dan kan ze niet geregulariseerd worden.
• Verzekeringsproblemen: een schade in een niet-gelegaliseerde zone is mogelijk niet gedekt.
• Moeilijkheden bij doorverkoop: de volgende koper (of zijn bank) zal het probleem ontdekken.

Wat ik voor u kan doen

Mijn bouwkundige keuring vóór aankoop pakt dit probleem direct aan: een volledige inspectie van de woning — constructie, installaties, vocht en de stedenbouwkundige en registersituatie. Ik analyseer het op uw perceel toepasselijke PGOU en vergelijk de werkelijke bouw met kadaster en register. Vier niveaus naargelang de diepgang; met schriftelijk rapport vanaf €395 + btw. Bekijk Bouwkundige keuring →

Veelgestelde vragen