Een woning kopen in Spanje als Nederlander of Belg is goed te doen — maar er zijn stappen en documenten die afwijken van wat u in Nederland of België gewend bent. Deze gids leidt u door het volledige proces, van NIE tot sleutels.
Overzicht van het proces
De typische aankoop in Spanje verloopt als volgt: woning vinden → NIE aanvragen → reserveringsovereenkomst tekenen → due diligence → tekenen bij de notaris → akte inschrijven → nutsvoorzieningen aansluiten. Het hele proces duurt meestal 4–8 weken van bod tot sleutels.
Het belangrijkste verschil met Nederland of België: in Spanje ligt de verantwoordelijkheid voor het controleren van de juridische en fysieke staat veel meer bij de koper. Er bestaat geen standaard bouwkundige keuring in het proces — die moet u zelf regelen.
Uw NIE aanvragen
Het NIE (Número de Identidad de Extranjero) is een fiscaal identificatienummer voor buitenlanders. U hebt het nodig om vastgoed te kopen, een bankrekening te openen, nutsvoorzieningen aan te sluiten en belastingen te betalen in Spanje. U vraagt het aan bij een Spaans consulaat in Nederland of België, of bij de Nationale Politie in Spanje. Doorlooptijd: enkele dagen tot enkele weken.
De woning vinden
De meeste kopers gebruiken lokale makelaars of portalen als Idealista, Fotocasa of Kyero. Makelaars aan de Costa Blanca spreken doorgaans Engels, Nederlands en Duits. Houd er rekening mee dat de vraagprijs vaak onderhandelbaar is, vooral bij bestaande woningen.
Controles vóór ondertekening
Hier maken veel buitenlandse kopers fouten. Vóór u iets bindends tekent, zorg dat u beschikt over:
- Nota simple — een uittreksel uit het register dat eigendom, schulden, lasten en juridische omschrijving toont.
- Energieprestatiecertificaat (EPC) — verplicht bij elke verkoop. De verkoper moet het leveren. Bekijk energieprestatiecertificaat →
- Bouwkundige keuring (pre-aankoop) — standaard in Nederland, zeldzaam in Spanje. Ik bied deze dienst aan: ik inspecteer constructie, installaties, vocht, stedenbouw en register, en schat herstellingskosten. Vanaf €395 + btw →
- Stedenbouwkundige controle — controleer dat alle bouwwerken legaal zijn en overeenkomen met kadaster en register. Uitbreidingen, zwembaden en afgesloten terrassen zijn vaak een probleem.
De notaris en escritura
De verkoop wordt geformaliseerd bij een notaris (notario), die de openbare akte (escritura pública) opstelt. Beide partijen tekenen, de prijs wordt betaald (meestal met bankcheque), en de sleutels worden overhandigd. De notaris controleert identiteiten en documenten, maar inspecteert de woning niet en garandeert de staat niet.
Belastingen en kosten
Als koper rekent u op ongeveer 10–13% bovenop de aankoopprijs aan belastingen en kosten:
- Overdrachtsbelasting (ITP): 10% voor bestaande woningen in de Comunitat Valenciana.
- Btw (IVA) + zegelrecht (AJD): 10% + 1,5% voor nieuwbouw.
- Notariskosten: ~€600–€1.200 afhankelijk van de prijs.
- Inschrijvingskosten register: ~€300–€600.
- Advocaatkosten: als u een advocaat inhuurt (aanbevolen), meestal 1% van de prijs.
Na de aankoop
Eenmaal in bezit van de akte:
- Akte inschrijven bij het kadaster (advocaat of gestor regelt dit).
- Nutsvoorzieningen op uw naam zetten — vraagt mogelijk een tweede-occupatievergunning. Bekijk bewoonbaarheidsverklaring →
- Domiciliëringen instellen voor IBI (onroerendezaakbelasting), vuilnis en servicekosten.
- Wilt u verhuren aan toeristen? Dan hebt u een toeristische vergunning (VUT) nodig.
Veelgestelde vragen
Heb ik een advocaat nodig om in Spanje te kopen?
Wettelijk niet verplicht, maar sterk aanbevolen. Een advocaat controleert de titel, schulden, stedenbouw en contractvoorwaarden namens u.
Kan ik kopen zonder Spanje te bezoeken?
Technisch wel, via volmacht. Maar ik raad sterk aan om te bezoeken en de woning te laten inspecteren vóór ondertekening.
Wat is een bouwkundige keuring vóór de aankoop?
Een technische inspectie van de woning: constructie, installaties, vocht, stedenbouw en geschatte herstellingskosten. Standaard in Nederland, in Spanje vrijwel onbekend — maar even belangrijk. Ik bied dit aan vanaf €395 + btw.