Een bouwkundige keuring is een onafhankelijke technische inspectie van een woning door een architect, voordat u tekent. U weet daarna in welke staat de woning is, wat het herstel van gebreken kan kosten en, op Premium-niveau, of wat er gebouwd is legaal is.
In Nederland of België zou u nooit een huis kopen zonder bouwkundige keuring. In Spanje? Bijna niemand biedt het aan — maar de risico zijn precies dezelfde.
Wat is het
Een bouwkundige keuring vóór aankoop is een onafhankelijke technische inspectie van een woning, uitgevoerd door een gekwalificeerde architect of bouwkundige vóór de koper tekent. Het beoordeelt de fysieke staat — constructie, dak, installaties, vocht — en de juridische/stedenbouwkundige situatie. Het resultaat is een schriftelijk rapport met bevindingen, risicobeoordeling en geschatte herstellingskosten.
Waarom in Spanje
Spanje legt de due-diligencelast bij de koper. De notaris controleert documenten maar inspecteert de woning niet. Makelaars zijn niet verplicht gebreken te melden. En in tegenstelling tot Nederland of België is er geen standaardkeuring ingebakken in het aankoopproces.
Bovendien kent de Costa Blanca specifieke risico:
- Onvergunde uitbreidingen — afgesloten terrassen, extra kamers, zwembaden zonder bouwvergunning.
- Vocht- en structuurproblemen — vaak bij oudere villa op heuvels.
- Verouderde elektrische en sanitaire installaties — veel woningen zijn decennialang niet vernieuwd.
- Stedenbouwkundige onregelmatigheden — de gebouwde oppervlakte komt niet overeen met kadaster of register.
Een keuring spoort deze problemen op vóór u tekent, waardoor u kunt onderhandelen over de prijs of zich kunt terugtrekken.
Wat het omvat
Mijn bouwkundige keuring omvat:
- Structurele beoordeling — muren, funderingen, dak, tekenen van zetting of scheuren.
- Installaties — elektriciteit, sanitair, verwarming/koeling, boiler.
- Vocht en waterdichtheid — opstijgend vocht, condensatie, lekken, omgeving zwembad.
- Stedenbouwkundige en registercontrole — ik vergelijk de werkelijke bouw met kadaster, register en lokale bouwregels (PGOU).
- Geschatte herstellingskosten — zodat u weet wat te budgetteren.
- Rapport in het Engels of Spaans (en Engels indien gewenst).
Vier niveaus en prijzen
Er zijn vier niveaus en elk beantwoordt een andere vraag. Prijzen + btw; reiskosten zijn inbegrepen tot 30 km van Dénia, daarna €0,30/km.
| Niveau | Beantwoordt | Appartement | Woning |
|---|---|---|---|
| 00 · Begeleiding | Is dit huis het waard om door te gaan? | €295 | €395 |
| 01 · Basis | Wat heeft dit huis? | €395 | €495 |
| 02 · Standaard | Wat gaat het me kosten? | €645 | €795 |
| 03 · Premium | Is het legaal en wat blijft er over? | €1.195 | Op aanvraag |
Vraag de keuring bij voorkeur aan vóór u het reserveringscontract (arras) tekent, of maak de arras afhankelijk van een gunstig rapport. Elk niveau wordt uitgelegd op de pagina Bouwkundige keuring.
Vergelijking met Nederland en België
In Nederland is een bouwkundige keuring routine — kopers maken de aankoop vaak afhankelijk van het resultaat. In België is een keuring van een bouwexpert gangbaar voor oudere panden.
In Spanje bestaat deze dienst nauwelijks. De meeste kopers vertrouwen op het woord van de makelaar en de documentcontrole van de notaris — geen van beide dekt de fysieke staat van het gebouw. Precies dat gat vul ik op.
Veelgestelde vragen
Is een bouwkundige keuring verplicht in Spanje?
Nee. Maar in Nederland is het ook niet verplicht — het is gewoon verstandige praktijk die u beschermt tegen dure verrassingen.
Hoe lang duurt het?
Het bezoek duurt 1–3 uur afhankelijk van de woning. Het rapport wordt geleverd binnen 48–72 uur.
Kan ik de aankoop afhankelijk maken van de keuring?
Ja. Als u dit in de reserveringsovereenkomst opneemt, kunt u uw waarborg terugvragen bij ernstige problemen.
Rafael Soriano de Prado, geregistreerd architect, COACV nr. 15561