Acheter un bien en Espagne en tant qu'étranger est parfaitement accessible — mais certaines étapes et pièces diffèrent de ce que vous connaissez en France, en Belgique ou en Suisse. Ce guide vous accompagne sur toute la procédure, du NIE à la remise des clés.
Vue d'ensemble de la procédure
Un achat immobilier en Espagne suit généralement ces étapes : trouver le bien → obtenir son NIE → signer un contrat de réservation → mener les vérifications → signer chez le notaire → enregistrer l'acte → ouvrir les compteurs. L'ensemble prend habituellement 4 à 8 semaines entre l'offre et les clés, avec des variations selon les parties.
La différence majeure avec les pays d'Europe du Nord, c'est que l'Espagne fait peser davantage de responsabilité sur l'acheteur pour vérifier l'état juridique et physique du bien. Aucune expertise technique n'est intégrée d'office à la procédure — c'est à vous de la commander.
Obtenir votre NIE
Le NIE (Número de Identidad de Extranjero) est un numéro d'identification fiscale pour les étrangers. Il est indispensable pour acheter un bien, ouvrir un compte bancaire, souscrire les compteurs et payer vos impôts en Espagne. La demande se fait auprès d'un consulat d'Espagne dans votre pays ou de la Police nationale en Espagne. Comptez de quelques jours à quelques semaines.
Trouver le bien
La plupart des acheteurs passent par des agences locales ou des portails comme Idealista, Fotocasa ou Kyero. Sur la Costa Blanca, les agences parlent généralement anglais, néerlandais et allemand, et souvent français. Gardez en tête que le prix affiché est souvent négociable, surtout dans l'ancien.
Les vérifications avant de signer
C'est là que beaucoup d'acheteurs étrangers se trompent. Avant de signer quoi que ce soit d'engageant, assurez-vous de disposer de :
- La nota simple — un extrait du registre foncier indiquant le propriétaire, les dettes ou charges éventuelles et la description juridique du bien.
- Le certificat de performance énergétique (CPE) — obligatoire pour toute vente. C'est au vendeur de le fournir. En savoir plus →
- Une expertise avant achat (building survey) — pratique courante au Royaume-Uni et aux Pays-Bas, rarement proposée en Espagne. Je réalise cette prestation : j'inspecte la structure, les installations, l'humidité, la situation urbanistique et foncière, et j'estime le coût des travaux. Dès 395 € + TVA →
- Une vérification d'urbanisme — contrôler que toutes les constructions sont légales et concordent avec le cadastre et le registre foncier. Extensions, piscines et terrasses fermées sont des sources fréquentes de problèmes.
Le notaire et l'escritura
La vente est formalisée devant un notaire (notario), qui rédige l'acte authentique (escritura pública). Les deux parties signent, le prix est réglé (généralement par chèque de banque) et les clés sont remises. Le notaire vérifie les identités et les documents, mais il n'inspecte pas le bien et ne garantit pas son état.
Impôts et frais
En tant qu'acheteur, prévoyez environ 10 à 13 % en plus du prix d'achat en impôts et frais :
- Droits de mutation (ITP) : 10 % dans l'ancien, dans la Communauté valencienne.
- TVA (IVA) + droit d'enregistrement (AJD) : 10 % + 1,5 % dans le neuf.
- Frais de notaire : environ 600 à 1 200 € selon le prix.
- Frais d'enregistrement : environ 300 à 600 €.
- Honoraires d'avocat : si vous en mandatez un (recommandé), généralement 1 % du prix.
Après l'achat
Une fois l'acte signé, il vous faut :
- Enregistrer l'acte au registre foncier (votre avocat ou gestor s'en charge).
- Mettre les contrats de fourniture à votre nom — cela peut exiger une licence de seconde occupation. En savoir plus →
- Mettre en place les prélèvements automatiques pour l'IBI (taxe foncière), la basura (ordures ménagères) et les charges de copropriété.
- Si vous envisagez de louer à des touristes, il vous faudra une licence touristique (VUT).
Questions fréquentes
Ai-je besoin d'un avocat pour acheter en Espagne ?
Ce n'est pas une obligation légale, mais c'est vivement recommandé. L'avocat vérifie pour vous le titre de propriété, les dettes, la situation urbanistique et les clauses du contrat.
Puis-je acheter sans venir en Espagne ?
Techniquement oui, par procuration. Mais je recommande fortement de visiter et de faire expertiser le bien avant de signer.
Qu'est-ce qu'une expertise avant achat ?
Une inspection technique du bien portant sur la structure, les installations, l'humidité, la situation urbanistique et l'estimation du coût des travaux. Standard au Royaume-Uni et aux Pays-Bas, quasi inexistante en Espagne — et tout aussi importante. Je la propose dès 395 € + TVA.