L’expertise avant achat est une inspection technique indépendante du bien, réalisée par un architecte avant que vous signiez. Elle vous dit dans quel état est le bien, ce que peut coûter la réparation des défauts et, au niveau Premium, si ce qui a été construit est légal.
Au Royaume-Uni, personne n'achèterait une maison sans survey. Aux Pays-Bas, la bouwkundige keuring est la norme. En Allemagne, le Gutachten est courant pour l'ancien. En Espagne ? Presque personne ne le propose — alors que les risques sont exactement les mêmes.
Ce que c'est
Une expertise avant achat est une inspection technique indépendante du bien, réalisée par un architecte ou un ingénieur habilité avant la signature. Elle évalue l'état physique du bâtiment — structure, toiture, installations, humidité — ainsi que sa situation juridique et urbanistique. Le résultat est un rapport écrit comportant les constats, l'évaluation des risques et l'estimation du coût des travaux.
Pourquoi elle est indispensable en Espagne
En Espagne, la charge des vérifications repose sur l'acheteur. Le notaire contrôle les documents mais n'inspecte pas le bien. Les agences ne sont pas tenues de signaler les désordres. Et contrairement au Royaume-Uni ou aux Pays-Bas, aucune expertise standard n'est intégrée au processus d'achat.
Or la Costa Blanca présente des risques spécifiques :
- Extensions sans autorisation — terrasses fermées, pièces ajoutées, piscines construites sans permis.
- Humidité et désordres structurels — fréquents dans les villas anciennes, surtout à flanc de colline.
- Installations électriques et de plomberie obsolètes — de nombreux biens n'ont pas été rénovés depuis des décennies.
- Irrégularités urbanistiques — la surface bâtie peut ne pas correspondre au cadastre ni au registre foncier.
Une expertise révèle ces problèmes avant la signature, ce qui vous donne un levier pour négocier le prix ou renoncer.
Ce qu'elle couvre
Mon expertise avant achat comprend :
- Évaluation structurelle — murs, fondations, toiture, signes de mouvement ou fissures.
- Installations — électricité, plomberie, chauffage/climatisation, production d'eau chaude.
- Humidité et étanchéité — remontées capillaires, condensation, infiltrations, abords de piscine.
- Vérification urbanistique et foncière — je compare la construction réelle au cadastre, au registre foncier et aux règles locales d'urbanisme (PGOU).
- Estimation du coût des travaux — pour savoir quel budget prévoir.
- Rapport en anglais et en espagnol.
Quatre niveaux et tarifs
Il existe quatre niveaux et chacun répond à une question différente. Prix + TVA ; le déplacement est inclus jusqu’à 30 km de Dénia, puis facturé 0,30 €/km.
| Niveau | Répond à | Appartement | Maison |
|---|---|---|---|
| 00 · Accompagnement | Cette maison vaut-elle la peine de continuer ? | 295 € | 395 € |
| 01 · Basique | Qu’est-ce que cette maison a ? | 395 € | 495 € |
| 02 · Standard | Combien cela va-t-il me coûter ? | 645 € | 795 € |
| 03 · Premium | Est-ce légal et quelle marge cela laisse-t-il ? | 1 195 € | Sur devis |
Idéalement, demandez-la avant de signer le contrat de réservation (arras), ou rendez les arras conditionnelles à un rapport favorable. Chaque niveau est détaillé sur la page Expertise avant achat.
Comparaison avec le Royaume-Uni, les Pays-Bas et l'Allemagne
Au Royaume-Uni, un survey RICS de niveau 2 ou 3 est la norme pour tout achat. Aux Pays-Bas, la bouwkundige keuring est systématique — les acheteurs conditionnent généralement l'achat à son résultat. En Allemagne, le Sachverständigengutachten est courant pour les bâtiments anciens.
En Espagne, cette prestation existe à peine. La plupart des acheteurs s'en remettent à la parole de l'agence et au contrôle documentaire du notaire — ni l'un ni l'autre ne portant sur l'état physique du bâtiment. C'est précisément ce vide que mon expertise vient combler.
Questions fréquentes
L'expertise avant achat est-elle obligatoire en Espagne ?
Non. Elle ne l'est pas davantage au Royaume-Uni — c'est simplement une bonne pratique qui vous protège de mauvaises surprises coûteuses.
Combien de temps cela prend-il ?
La visite dure 1 à 3 heures selon le bien. Le rapport est remis sous 48 à 72 heures.
Puis-je conditionner l'achat à l'expertise ?
Oui. Si vous le négociez dans le contrat de réservation, l'acompte peut être rendu remboursable en cas de désordres graves révélés par l'expertise.
Rafael Soriano de Prado, architecte inscrit, COACV n° 15561