Para alquilar una vivienda a turistas en la Comunitat Valenciana tienes que inscribirla en el registro turístico de la Generalitat, con el informe municipal de compatibilidad urbanística, la segunda ocupación y el certificado energético. Desde los cambios normativos de 2024 los requisitos son más estrictos y el control municipal es mayor; esto es lo que necesitas saber en 2026.
El nuevo marco normativo
La Comunitat Valenciana fue una de las primeras autonomías en regular las viviendas de uso turístico, pero los cambios de 2024 han endurecido los requisitos y reforzado el control municipal. El objetivo declarado es ordenar la oferta turística, proteger el acceso a la vivienda residencial y garantizar la calidad del alojamiento.
Los principales cambios afectan a la verificación previa obligatoria, la zonificación municipal (algunos municipios pueden limitar o prohibir nuevas VUT en determinadas zonas) y el régimen sancionador.
Qué es una VUT
Una vivienda de uso turístico (VUT) es un inmueble residencial que se cede de forma temporal y reiterada con fines turísticos a cambio de un precio. Incluye el alquiler a través de plataformas como Airbnb, Booking o Vrbo, pero también el alquiler directo sin intermediarios.
No es lo mismo que un apartamento turístico (que tiene un régimen diferente y más exigente). La VUT se refiere a viviendas completas, no a habitaciones sueltas.
Requisitos actuales
Para registrar una VUT necesitas:
- Licencia de segunda ocupación (o cédula de habitabilidad) en vigor.
- Certificado de eficiencia energética registrado.
- Informe municipal de compatibilidad urbanística emitido por el Ayuntamiento — confirma que tu vivienda está en una zona donde se permite el uso turístico.
- Verificación previa — una inspección que acredita que la vivienda cumple los requisitos técnicos.
- Seguro de responsabilidad civil.
- Declaración responsable ante la Generalitat hasta obtener el número de registro turístico VT.
La verificación previa obligatoria
Este es uno de los cambios clave. Antes, el propietario hacía una declaración responsable y ya podía operar. Ahora, la normativa exige una verificación previa que compruebe que la vivienda cumple las condiciones de habitabilidad, seguridad y equipamiento mínimo antes de inscribirse en el registro.
La verificación la realiza un técnico competente (arquitecto o arquitecto técnico) e incluye comprobación de superficies, ventilación, instalaciones, equipamiento de cocina y baño, y accesibilidad cuando sea exigible.
Proceso paso a paso
- Consultar la zonificación — antes de nada, confirmar que tu municipio permite VUT en tu zona. El informe municipal de compatibilidad urbanística lo certifica.
- Obtener la segunda ocupación y el CEE — si no los tienes, los tramito yo.
- Contratar la verificación previa — visita, inspección y emisión del informe.
- Declaración responsable ante la Generalitat — con toda la documentación, se obtiene el número de registro turístico VT.
- Publicar el número de registro — obligatorio en todos los anuncios.
Zonificación municipal
Cada Ayuntamiento puede establecer su propia zonificación. Municipios como Dénia y Jávea han ido limitando las zonas donde se permiten nuevas VUT, sobre todo en cascos urbanos y zonas residenciales. Otros municipios son más permisivos. Es imprescindible consultar antes de invertir.
El informe municipal de compatibilidad urbanística es el documento que confirma si tu vivienda concreta está en una zona apta. Lo emite el Ayuntamiento y tiene validez limitada.
Sanciones por operar sin licencia
Operar una VUT sin inscripción en el registro o sin cumplir los requisitos puede acarrear sanciones de 10.000 € a 600.000 € según la gravedad. Las plataformas también están obligadas a verificar el número de registro y pueden retirar tu anuncio si no lo proporcionas.
Cuánto cuesta la tramitación en 2026
| Concepto | Precio + IVA | Cómo se paga |
|---|---|---|
| Estudio de viabilidad | 150 € | Se descuenta si después encargas la tramitación |
| Tramitación · vivienda independiente | 500 € | 250 € al presentar la solicitud y 250 € si la resolución del ayuntamiento es favorable |
| Tramitación · vivienda en comunidad | 650 € | 325 € al presentar la solicitud y 325 € si la resolución del ayuntamiento es favorable |
Las tasas municipales y autonómicas se pagan aparte. Tienes todo el detalle en Licencia de vivienda de uso turístico.
Cómo te ayudo
Te ofrezco un servicio integral: verificación previa de la vivienda, tramitación de la segunda ocupación y el CEE si no los tienes, y acompañamiento en el proceso de inscripción. Ver el servicio de licencia turística VUT →
Preguntas frecuentes
¿Puedo alquilar en Airbnb sin licencia?
No. Operar sin inscripción en el registro turístico de la Generalitat puede acarrear sanciones de 10.000 € a 600.000 €.
¿Cómo sé si mi zona permite VUT?
Necesitas el certificado de compatibilidad urbanística (CCU) de tu Ayuntamiento. Yo te ayudo a consultarlo antes de invertir.
¿Necesito la segunda ocupación para la VUT?
Sí. Es un requisito previo, junto con el certificado energético.
¿Cuánto tarda todo el proceso?
La parte técnica (CEE, segunda ocupación, verificación) la resuelvo en 1–2 semanas. La inscripción en el EGVT depende de la Generalitat, normalmente 2–4 semanas adicionales.
Rafael Soriano de Prado, arquitecto colegiado COACV n.º 15561