Preparar la documentación antes de poner tu vivienda a la venta te ahorra retrasos, disgustos y posibles sanciones. Esta guía reúne todo lo que necesitas tener en regla para vender en España en 2026.
Antes de poner el cartel
La venta de una vivienda en España implica presentar una serie de documentos ante el notario, el comprador y, en muchos casos, la inmobiliaria. Algunos son obligatorios por ley (certificado energético); otros son imprescindibles en la práctica (nota simple actualizada). Tenerlos listos desde el primer día acelera la operación y da confianza al comprador.
El checklist completo
Aquí tienes la lista resumida. Más abajo explico cada documento en detalle:
- Certificado de eficiencia energética (CEE) registrado.
- Cédula de habitabilidad o licencia de segunda ocupación.
- Nota simple del Registro de la Propiedad (actualizada).
- Escritura de propiedad.
- ITE / IEEV.CV (si el edificio tiene más de 50 años).
- Último recibo del IBI.
- Certificado de estar al corriente con la comunidad de propietarios.
- Certificado de deuda cero (si hay hipoteca).
- DNI/NIE de los vendedores.
Certificado de eficiencia energética
Es obligatorio por ley (RD 390/2021). Debes tenerlo registrado para publicar el anuncio —la calificación energética debe figurar en el portal y en el escaparate— y para firmar la escritura. Sin él, te expones a sanciones de entre 300 € y 6.000 €. Lo emito desde 135 € + IVA + IVA, tasa de registro incluida, normalmente en 48–72 h. Ver certificado energético →
Cédula de habitabilidad / segunda ocupación
En la Comunitat Valenciana se denomina declaración responsable de segunda ocupación. No es obligatoria en todos los casos para la escritura, pero sí la necesitarás para el cambio de titular de suministros y, en muchos municipios, el notario la pide. Mejor tenerla que explicar por qué no la tienes. Desde 150 € + IVA. Ver cédula de habitabilidad →
Nota simple y escritura
La nota simple es un extracto del Registro de la Propiedad que muestra titularidad, cargas e hipotecas. Se puede obtener online en registradores.org por unos 10 €. Conviene que sea reciente (menos de 3 meses). La escritura original acredita cómo adquiriste la propiedad.
ITE / IEEV.CV
Si tu edificio tiene más de 50 años, es obligatorio haber pasado la Inspección Técnica de Edificios (ITE) o el Informe de Evaluación de Edificios (IEEV.CV en la Comunitat Valenciana). La responsabilidad recae en la comunidad de propietarios, pero si no está al día, puede ser un problema para la venta.
Otros documentos
- Último recibo del IBI — acredita que estás al corriente con Hacienda municipal. Lo necesita el notario.
- Certificado de la comunidad — confirma que no tienes deudas con la comunidad de propietarios. Lo emite el administrador de fincas.
- Certificado de deuda cero — si hay hipoteca, el banco emite un documento para cancelarla en la escritura.
- Planos — no son obligatorios, pero un plano acotado da transparencia y puede agilizar la operación. Ver levantamiento de planos →
Si el comprador es extranjero
En la Costa Blanca, muchas operaciones involucran a compradores de Reino Unido, Países Bajos, Alemania o Bélgica. Están acostumbrados a procesos más rigurosos y agradecen recibir documentación clara, completa y, si es posible, traducida. Un informe previo a la compra (building survey) es práctica habitual en sus países y muchos lo solicitan. Ofrecerlo de forma proactiva refuerza la confianza. Ver informe precompra →
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender sin certificado energético?
No de forma legal. Es obligatorio para anunciar, vender y alquilar. Sin él arriesgas sanciones de 300 € a 6.000 €.
¿Quién paga la segunda ocupación, el vendedor o el comprador?
Normalmente el vendedor, ya que acredita el estado de su vivienda. Pero es negociable entre las partes.
¿Necesito todos estos documentos si vendo a un extranjero?
Sí, y además el comprador puede pedir documentación adicional como un informe previo a la compra. Es habitual en operaciones internacionales.