Comprar una casa en la Costa Blanca siendo extranjero es perfectamente posible y muy habitual —pero el proceso español tiene sus particularidades. Esta guía te lleva paso a paso: del NIE a la firma, pasando por impuestos y por las comprobaciones técnicas que conviene hacer antes de pagar.
¿Puede un extranjero comprar en España?
Sí. No hay restricciones para que un extranjero —residente o no, comunitario o no— compre una vivienda en España. El único requisito imprescindible para la operación es disponer de un NIE (Número de Identidad de Extranjero), que es tu identificación fiscal en el país.
La Costa Blanca, y en particular la Marina Alta (Dénia, Jávea, Moraira, Calpe, Benissa), concentra desde hace décadas una fuerte comunidad internacional, así que todo el ecosistema —notarías, gestorías, bancos— está acostumbrado a operar con compradores extranjeros.
El NIE y la cuenta bancaria
El NIE se solicita en una comisaría de policía con cita previa, en un consulado español de tu país, o a través de un representante con poder notarial. Conviene pedirlo con tiempo, porque las citas pueden demorarse.
También necesitarás, en la práctica, una cuenta bancaria española para domiciliar suministros e impuestos y para emitir los cheques bancarios que suelen exigirse en la firma.
Buscar, reservar y el contrato de arras
Una vez localizada la vivienda, lo habitual es firmar un contrato de arras: un acuerdo privado por el que entregas una señal (normalmente el 10 %) y ambas partes se comprometen a la compraventa en un plazo. Si el comprador se echa atrás, pierde la señal; si lo hace el vendedor, debe devolverla duplicada.
Consejo clave: antes de firmar las arras, conviene haber hecho las comprobaciones técnicas y legales —o condicionar las arras a que esas comprobaciones sean favorables—. Una vez entregada la señal, tu margen de negociación se reduce mucho.
La inspección técnica antes de comprar
Aquí es donde el comprador extranjero suele echar de menos una práctica de su país. En Reino Unido, Países Bajos o Alemania casi nadie compra sin un building survey. En España es raro, pero igual de recomendable.
Un informe previo a la compra revisa estructura, instalaciones, humedades y la situación urbanística y registral, y estima el coste de las reparaciones. Te permite negociar el precio con datos o evitar una compra problemática. Es, posiblemente, el dinero mejor invertido de toda la operación.
Certificado energético, cédula y segunda ocupación
El vendedor está obligado a entregarte determinada documentación. Las dos más relevantes a nivel técnico:
- El certificado de eficiencia energética, obligatorio para la venta.
- La licencia de segunda ocupación (declaración responsable), que acredita la habitabilidad y te permitirá dar de alta los suministros.
Comprueba que ambos existen y están vigentes antes de firmar; si faltan, conviene aclarar quién los tramita y en qué plazo.
La notaría y la firma
La compraventa se formaliza ante notario mediante escritura pública. En la firma se comprueba la identidad de las partes, se entrega el precio (habitualmente con cheque bancario) y se reparten los gastos según lo pactado. El notario es imparcial: vela por la legalidad del acto, pero no defiende específicamente tus intereses, de ahí la importancia de haber hecho los deberes antes.
Si no puedes estar presente, puedes otorgar un poder notarial a alguien de tu confianza para que firme en tu nombre.
Impuestos y gastos de la compra
Además del precio, hay que prever entre un 10 % y un 13 % adicional en impuestos y gastos. A grandes rasgos, en la Comunitat Valenciana:
- Vivienda de segunda mano: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), en torno al 10 %.
- Obra nueva: IVA (10 %) + Actos Jurídicos Documentados (AJD).
- Notaría, Registro de la Propiedad y gestoría.
- Si hay hipoteca, sus propios gastos de tasación y formalización.
Las cifras exactas dependen de la operación; conviene pedir un desglose antes de firmar.
Después de comprar
Tras la firma quedan algunos trámites: cambio de titularidad de los suministros (para lo que suele exigirse la segunda ocupación), alta del IBI, contratación de un seguro de hogar y, si la vivienda va a estar vacía o alquilada, la planificación fiscal correspondiente. Si piensas alquilar a turistas, infórmate además de la licencia turística (VUT), que tiene sus propios requisitos.
Errores comunes que conviene evitar
- Firmar arras sin haber comprobado el estado técnico y la situación urbanística.
- Dar por hecho que una ampliación o una piscina están legalizadas sin verificarlo.
- Olvidar reservar el 10–13 % de impuestos y gastos sobre el precio.
- No confirmar que el certificado energético y la segunda ocupación existen y están vigentes.
- Confiar solo en la tasación del banco como si fuera una inspección del estado del inmueble.
Preguntas frecuentes
¿Necesito ser residente para comprar?
No. Cualquier extranjero puede comprar; solo necesitas el NIE. La residencia es otra cuestión distinta de la compra.
¿Cuánto debo prever en impuestos y gastos?
Aproximadamente entre el 10 % y el 13 % adicional sobre el precio, según sea vivienda usada u obra nueva y según los gastos de notaría, registro e hipoteca.
¿Merece la pena el informe previo a la compra?
Casi siempre. Por unos cientos de euros conoces el estado real del inmueble y puedes negociar o evitar sorpresas caras.
¿Puedo firmar sin viajar a España?
Sí, otorgando un poder notarial a una persona de confianza para que firme en tu nombre.