Esa terraza acristalada, la habitación extra sobre el garaje o la piscina que no aparece en los planos pueden ser un problema serio si las compras sin verificar. Antes de firmar, comprueba la situación urbanística.
El problema que nadie cuenta
En la Costa Blanca hay miles de viviendas con ampliaciones, cerramientos de terrazas, piscinas o cambios de uso que se hicieron sin licencia o sin ajustarse al proyecto original. Muchas llevan décadas así y sus propietarios ni lo saben — o prefieren no mencionarlo. Pero cuando cambias de manos, el problema se hereda.
Si compras una vivienda con obras ilegales, tú te conviertes en el responsable. El Ayuntamiento puede exigirte la demolición, la regularización (si es posible) o imponer sanciones. Y si más adelante quieres vender, el siguiente comprador te hará la misma pregunta.
Señales de alerta
Presta atención si observas alguna de estas situaciones:
- La superficie real parece mayor que la que dice la escritura o el catastro.
- Hay habitaciones o construcciones que no aparecen en los planos.
- Existe una piscina, un porche cubierto o un garaje cerrado sin referencia en la documentación.
- El vendedor evita hablar de permisos o dice que "aquí siempre se ha hecho así".
- El precio es llamativamente bajo para la zona.
Cómo comprobarlo
La verificación completa implica cruzar varias fuentes:
- Consulta del PGOU (Plan General de Ordenación Urbana) del municipio para comprobar qué se puede y qué no se puede construir en esa parcela.
- Consulta catastral — la ficha del catastro muestra la superficie construida registrada. Si difiere mucho de la realidad, hay un problema.
- Nota simple del registro — para verificar cargas, afecciones y la descripción registral.
- Inspección in situ — comparo lo que veo con lo que dicen los documentos.
Qué dice el PGOU
Cada municipio tiene su propio PGOU, que establece para cada parcela: la edificabilidad máxima (cuántos m² puedes construir), la ocupación (qué porcentaje de la parcela puedes cubrir), las alturas permitidas, los retranqueos (distancia a lindes), y los usos admitidos. Una ampliación que supere cualquiera de estos parámetros es, en principio, ilegal.
Lo habitual en la Costa Blanca es encontrar viviendas en suelo urbano con ampliaciones que exceden la edificabilidad, o en suelo no urbanizable donde se ha construido más de lo que la norma permite.
Catastro vs. registro
Mucha gente confunde ambos. El catastro refleja la realidad física (superficie construida, parcela) y tiene efectos fiscales. El registro de la propiedad refleja la realidad jurídica (quién es dueño, cargas). Pueden no coincidir. Si el catastro muestra 120 m² y la vivienda real tiene 180 m², esos 60 m² extra probablemente no tienen licencia.
Consecuencias de comprar algo ilegal
Las más habituales:
- Expediente de disciplina urbanística: el Ayuntamiento puede ordenar la demolición de lo construido ilegalmente.
- Imposibilidad de legalizar: si la obra no cumple el PGOU actual, no se puede regularizar.
- Problemas con el seguro: un siniestro en una zona no legalizada puede no estar cubierto.
- Dificultad para revender: el siguiente comprador (o su banco) detectará el problema.
Qué puedo hacer por ti
Ofrezco dos servicios que abordan este problema directamente:
- Informes urbanísticos — analizo la normativa del PGOU aplicable a tu parcela y te respondo por escrito qué se puede y qué no se puede hacer. Dos niveles: informe urbanístico (350 € + IVA) o con verificación municipal y estudio de edificabilidad (750 € + IVA). Desde 350 € + IVA →
- Informe previo a la compra — inspección completa de la vivienda: estructura, instalaciones, humedades y situación urbanística y registral. Cuatro niveles según profundidad; con informe escrito, desde 395 € + IVA. Ver Informe precompra →
Preguntas frecuentes
¿Puedo legalizar una ampliación antigua?
Depende. Si cumple el PGOU actual y han pasado los plazos de disciplina urbanística, puede ser posible tramitar una legalización. Lo analizo caso por caso en la informe urbanístico.
¿El notario comprueba si hay obras ilegales?
No. El notario verifica la documentación jurídica, pero no inspecciona la vivienda. La responsabilidad de verificar el estado real es tuya como comprador.
¿Cuánto cuesta comprobar la situación urbanística?
El informe urbanístico parte de 350 € + IVA (análisis documental, 48–72 h hábiles). Con verificación municipal y estudio de edificabilidad, 750 € + IVA. El informe previo a la compra, que incluye visita e inspección completa, desde 395 € + IVA.