El informe previo a la compra es una inspección técnica independiente de la vivienda que hace un arquitecto antes de que firmes. Te dice en qué estado está, cuánto puede costar arreglar lo que falla y, en el nivel Premium, si lo construido es legal.
En Reino Unido, Países Bajos y Alemania, casi nadie compra una casa sin una inspección técnica previa. En España es rarísimo —y eso es un problema para quien compra. Te cuento qué es, qué analiza y por qué merece la pena.
Qué es un informe previo a la compra
Un informe previo a la compra —o building survey— es una inspección técnica independiente del inmueble que quieres comprar, realizada por un arquitecto antes de firmar. Su objetivo es darte una foto realista del estado del inmueble: qué está bien, qué tiene problemas y cuánto costaría arreglarlo.
No es una tasación (que estima el valor para el banco), sino un diagnóstico técnico pensado para proteger tus intereses como comprador.
Qué analiza
Un informe completo revisa, al menos:
- Estructura: cimentación, forjados, cubierta, grietas y posibles movimientos.
- Instalaciones visibles: electricidad, fontanería, saneamiento, climatización.
- Humedades y patologías: filtraciones, condensaciones y su origen.
- Situación urbanística: legalidad de ampliaciones, piscinas y usos según el planeamiento.
- Verificación registral y catastral: que superficies y cargas coinciden con la realidad.
- Estimación de reparaciones: el orden de magnitud del coste de poner la vivienda a punto.
Cómo se hace en UK, Países Bajos y Alemania
En el Reino Unido, el RICS building survey es un paso casi obligado antes de comprar. En los Países Bajos, la bouwkundige keuring es práctica habitual e incluso la piden los bancos. En Alemania, el Baugutachten del perito forma parte del proceso. En los tres países, gastarse unos cientos de euros en revisar la casa antes de invertir cientos de miles se considera de sentido común.
Por qué en España casi nadie lo ofrece
En España la cultura de la inspección previa no se ha extendido: muchos compradores se fían de la tasación del banco (que no evalúa el estado real) o de una visita rápida. El resultado es que problemas estructurales, ampliaciones ilegales o humedades crónicas aparecen después de firmar, cuando ya es tarde para negociar.
Por eso ofrezco este servicio de forma explícita, con informe en español e inglés, especialmente pensado para el comprador extranjero que está acostumbrado a pedirlo en su país.
Cuánto cuesta y cuándo pedirlo
Hay cuatro niveles y cada uno responde a una pregunta distinta. Precios + IVA; el desplazamiento está incluido hasta 30 km desde Dénia y, a partir de ahí, se cobra a 0,30 €/km.
| Nivel | Responde a | Piso | Unifamiliar |
|---|---|---|---|
| 00 · Acompañamiento | ¿Merece la pena seguir con esta casa? | 295 € | 395 € |
| 01 · Básico | ¿Qué tiene esta casa? | 395 € | 495 € |
| 02 · Estándar | ¿Qué me va a costar? | 645 € | 795 € |
| 03 · Premium | ¿Es legal y qué margen deja? | 1.195 € | A consultar |
Lo ideal es pedirlo antes de firmar el contrato de arras, o condicionar las arras a un informe favorable. Tienes el detalle de cada nivel en Informe precompra.
Preguntas frecuentes
¿Es lo mismo que la tasación del banco?
No. La tasación estima el valor para conceder la hipoteca; el informe previo evalúa el estado técnico real del inmueble para protegerte como comprador.
¿Cuándo debo pedirlo?
Idealmente antes de firmar las arras, o condicionando las arras a un informe favorable.
¿En qué idioma lo recibo?
En español e inglés, pensado para compradores internacionales.
Rafael Soriano de Prado, arquitecto colegiado COACV n.º 15561